“返租商铺”的项目方宣称，投资者购买商铺之后，若交给开发商统一经营，每年可以拿到高达8%—12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且相较于投资住宅和写字楼的投资回报率更是高出许多。
美景：一分投入十分回报
收益高：只要投资者购买商铺，将商铺交给开发商统一经营，待在家里就能赚取高达8%—12%的年收益。
安全性高：投资者无需自行招商，全部由开发商招商，投资者省时省力省事。
介入门槛低：传统商铺动辄上百万，而项目方宣称投资者最低只需要投入几万元就能投资“返租商铺”。
真相：赚钱只是一个传说
实际收益率不足3%：
通常返租商铺的开发商都会提升商铺的售价，即市值1.5万元/平方米，会让开发商变成3万元/平方米，并承诺10年返租形式卖出(www.cyone.com.cn/)，宣称投资者收益8%。假设10年内商铺价值不变，也不计算各种税费。10年后，投资者的租金收益约2.4万元/平方米，但若投资者此时出售商铺，只能得到1.5万元/平方米的收益。因此十几年收益率也只有：（2.4万—1.5万元）/3万元/10年=3%，若算上各种税费，连3%都达不到。
风险很高：
目前市场上在售的返租的商铺，大多是商场铺或批发市场商铺。这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视该项目后期的招商和经营情况。如果开发商卖完便悄然离场、招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了，小业主的投资就会血本无归。而事实上目前市面中这类商铺超过8成都是经营不善。
没有产权证：
为吸引小投资客，不少开发商在卖铺时尽量降低门槛，将商铺切成了几平方米大的“微型铺面”出售。准入门槛看似降低，允许更多的中小型投资者进入。但这部分商铺卖出后，为了方便招商，开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租，这就造成小商铺间没有界址，根本无法测绘，也办不了产权证。
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