店铺投资分析|如何投资店铺

　　“一铺养三代”的观念越来越深入人心，商铺投资的势头也越来越热，与此同时，针对住宅产品的调控一波又一波，这让不少手头有余钱的老百姓把目光转向了商铺投资，但是，商铺投资回报高，风险也大，建设部刚刚发文警示了“售后包租”的风险。那么，对于普通投资者而言，如何选择风险较小、投资性价比较高的产品呢？

　　投资之前须三看

　　戴德梁行商业地产项目策划顾问业务负责人张家鹏提醒投资者，商铺投资需要一定的专业知识与实践知识，在投资前有许多方面需要考证，最好能在投资前做到三看：

　　1.看地段。选择商铺最主要的是地段，一般来讲具有多年商业积淀的区域优于新区域，慢车道或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值，窄路两侧的商铺优于宽路两侧的商铺，且由于商铺的土地使用权年限一般都在40年以上，因此不但要看到目前的状况，更要以发展的眼光来分析商铺所在区域未来可能的发展变动及对商铺的影响。

　　2.看硬件。硬件不佳的商铺会对零售商形成限制，从而也就会造成物业的贬值。一般投资的商铺层高最好在4.5米以上，有上下水预留，进深与面宽比值最好不超过2。如果投资商铺的面积相对较大，在投资前亦应明确未来的停车位置。

　　3.轻概念、重招商、重管理。一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现，再好的概念如果没有成功的招商及良好管理，也不可能变为现实。在投资时，投资者不能被开发商的概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、行动计划，以及目前的进展等。

　　投资商铺“因人而异”

　　专家分析，“养铺”的外地经营者的介入使得投资人对商铺信心回升。目前在南京投资商铺的主要有三类人：一类属于商铺经营者，随着人们生活水平的提高，从事西饼屋、眼镜店、美容、服装等精品店和休闲行业的人越来越多，这批人是最早关注商铺的人，但这些商铺投资者主要关注的是繁华的闹市区；第二类是商铺炒家，像投资住宅一样，南京也有一批瞄准商铺投资的炒家，自己买下商铺的产权，之后等待时机再转手卖出赚个差价；第三类是“养铺”的外地经营者，由于较早地接受商铺投资的观念，不少温州、上海等外地人对投资南京商铺的热情更高。异地置业现象十分突出，一些项目中外地客户的比例达到６０％至８０％，如江宁的浙江小商品城。

　　投资商铺如何才能赚钱

　　投资商铺虽然盈利前景看好，但并不是所有商铺都是赚钱的。专家提醒，对于想投资小型商铺的投资者来说，首当其冲要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈。如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数及结构、配套设施结构等。其次，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大。再次，要盯住一些新开发的城区。比如现在已经逐步形成居住规模的江宁。

　　投资商铺最重要的参数

　　一、市面和楼层因素。成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。租金往往最能体现商铺的价值。一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。

　　二、使用率的高低，有没有自主权。自主权越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。

　　三、能否找准产业市场。准确的市场定位则可以大大提高投资的回报，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。

　　年限

　　投资型商铺的年限分为40年至70年不等，首期30％至50％。70年的要比40年的略贵，从投资角度分析，年限长的商铺投资回报一定是最好的，那怕价格较贵，但多出几十年使用权所赚取的回报，相信比短期商铺的差价要多出好几倍。

　　位置

　　很多专业人士认为：买住宅永远向新城区发展，买商铺却要向老城区深入。新城区的商业必须经过一段长时间发展，才能繁华起来；老城区商业则会在原有基础上不断水涨船高，以至形成不可取代的商业中心，东门商业发展就是一个很好例子。所以，买铺要尽可能选择在人流、车流大量集中的老城区。

　　现铺

　　选铺还是选现铺安全。其一，现铺可以即买即赚钱，去除因在建而延迟投资回报的因素；其二，避免发展商因实力不济使商铺烂尾的风险；其三，最重要的是，现铺可以事实求事地审视其经营现状，判断投资环境好坏。

　　实力

　　发展商的实力很重要，商铺投资往往需要较长时间，如果发展商实力不济，在“包租”期间中途下马，投资者的回报就没有保证。