[东方公司投资了一个新项目]投资新项目：联合办公室有商机

　　“联合办公室”，是指多家企业或个人共同分享、分担一个办公空间，其内涵强调这些“合作者”能够交流、合作，并从中互惠互利。这种模式最早起源于美国，2011年之后开始在国内兴起，现在国内大约有千余家专门从事该项生意的机构或个人，超过8成的经营者都有不错的盈利。

　　五大特色，“灵活”、“共同受益”最突出

　　该生意有五个特点：一是租赁期灵活。传统办公室租期主要以年、季度，而“联合办公室”则能以月、周、日，甚至小时来计价，随入驻者的需要而定；二是租赁面积非常灵活，大到百余平方米的办公间，小到一个办公桌；三是投资者需要为承租者提供企业注册、打字、快递、订票等秘书服务；四是共同受益，入驻者可以与其他入驻者在多方面、多领域合作，改善小微企业起步、发展过程中，孤军作战的困境，最大可能实现共同受益；五是场地灵活，以往类似生意都是转租写字楼，而该生意对于场地要求并不高，一个空置的仓库、LOFT，甚至一个空置的民宅都可以，其大大降低了投资者介入的门槛。

　　市场增速快，创业型企业需求高

　　2012年3月，中国房产中介协会发布了《2010—2011年商务写字楼出租业务调查报告》。报告显示，包括写字楼在内的商业物业转租业务成为商业物业出租业务的新趋势。理由如下：一、国内商业物业转租业务的交易额每年以30%的速度递增，国内近80%的从业者平均出租率超过93%，比商业物业传统出租模式高出1.5—3倍。二、截至2012年3月，有意愿承租“联合办公室”的小企业数量从2011年的80万家激增至370万家，增幅最高的就是处于创业阶段的文化创意型企业，如新型媒体、广告公司、设计工作室……三、截至2012年3月，国内能够提供“联合办公室”数量约70多万间，约有300万家企业需求无法满足。

　　300平方米最合适，赚钱有讲究

　　一、投资者承租的商业物业最佳面积约300平方米。这是业内盈利的黄金点。过大或过小，会延长投资回报期。

　　二、是选址。投资者选择的物业必须在交通便利、周边商业环境较为繁华、租金便宜的地段，租金在每天2元/平方米—5元/平方米较为合适。

　　三、投资者通常与物业签订的合同期为5年以上，8年以下。长期合作利于拿到优惠价格，还能得到每年三个月的免租期等。但合同期不能超过10年，因为交通便利处的物业更新速度快，基本上十二三年就有重新改造的可能，对于投资者而言风险大。另外现在物业租金价格上涨也过快，签订短期合约，会增大投资者的运营成本。

　　四、人工成本。一处“联合办公室”的员工不应超过3人，超过了这个人数，投资者难以实现利润最大化。

　　五、出租率不能低于80%。低于80%，投资者的投资回收期加长，而且利润率低。

　　六、招商有技巧。“联合办公室”的核心就是可以促进入驻企业或个人之间产生合作，那么如何能吸引具有“相互促进”作用的企业入驻则是关键，目前业内采用较为广泛的做法就是组织相应的沙龙、聚会等，并且把每个入驻的“新同事”的基本情况写在黑板上——做什么项目，到了哪个阶段，需要什么帮助。同时，经营者也可以将物业的一小部分开辟为一个小型咖啡馆，供路人休息使用，这实际上也是对“联合办公室”进行一个间接宣传。

　　获利水平高，最短仨月可盈利

　　据国内业内知名企业“新单位”统计，目前近八成的投资者处于盈利，一是业内投资者基本上在前三个月能实现80%的出租率，这是业内的盈亏平衡点；二是超过40%的投资者在扩大经营规模，尤其是在经济较为发达的二三线城市，如青岛、大连、烟台；三是“联合办公室”（至少3处）的投资成本约10万—30万元，而业内超过70%的投资者在开业前三个月均能实现20万—30万元的收入，超过50%的投资者在开业半年后，月盈利在5万元左右。

　　不同需求客户，租金有所不同

　　目前业内收费标准，以上海地区为例，“桌子”会员每月的租金约3000元，“椅子”会员的租金每月800元，“办公室”会员每月的租金约5000元，如果有会员需要租赁会议室，则需要每小时支付30元/人的设施使用费。如今上海区域的很多产业园区的日租金是每平方米5—8元，企业最低月租金至少支付万元，相比之下，“联合办公室”更具吸引力。

　　提示

　　因部分承租企业的租期不会太长，约一两年，甚者只有几个小时，为防止出现租金未付清的企业“跑掉”，投资者通常要收取1—3个月的押金，额度是租金1.5—2倍。如果租期为一个月以内的，则通常会按日计价，企业要先付清租金才能进驻。