[李迅雷简历]李迅雷：库茨涅兹周期下行暗示房价下跌为期不远

　　当前房地产已经捆绑了中国经济，投资者预期中央政府不会出台严厉的房地产调控政策，而地方政府更不愿意打压房地产去断送土地收入来源，这就是房价继续攀升的原因——大而不能倒。但要知道，行政调控对于资产价格的波动而言，最终是失效的，久涨必跌的房地产泡沫破灭案例，在全球屡屡可见。　

　　若今后三年内出现金融危机，则危机级别相对低，有利于中国加快改革步伐，中国今后还有希望跨入到高收入国家行列。　

房价下跌的五因一果

　　（经济下行趋势一旦形成就难以逆转）　　

　　我对房价走势的判断是明年或者是后年全面下跌，房价下跌的拐点或已到来，这是一个多因一果的累积的过程。这个过程或者可以放缓，但却无法避免。

　　主要的理由来自以下5个方面。

　　首先中国的建筑周期早在2010年就已经见顶。建筑周期又称库茨涅兹周期，一般15-25年为一周期。比如美国上一轮建筑周期2000年见顶，由于美国采取了宽松货币政策，故2005年才出现房屋销量回落，到2006年房价才出现下跌，直至2009年初建筑周期触底。

　　中国的情况估计也不能例外，建筑周期为中周期，实际上也可以看成是房地产周期，若以20年为一个周期计算，上去10年，下来10年，而我们中国经济增速也在2010年与建筑周期同步见顶了，一旦进入下行趋势将持续10年左右，这阶段即使出现库存调整的回升，也改变不了下行大趋势。

　　尽管2010年之后，房价总体大幅上行，但房地产投资增速却已在2010年见顶。从逻辑上讲，量比价先行，只要今年房屋销量回落，则明后年房价将全面下跌。

　　如今，人们已经普遍开始担忧三四线城市的房地产过剩问题，事实上，在过去十余年中，城市人口增长0.5倍，而城市建成区面积增加了接近1倍，很多三四线城市都存在建设用地过度开发问题，城市建设空有架子却没有产业支撑，最终只能是人去楼空、当地政府负债率大幅上升。

　　第二个理由和人口迁移速度与人口老龄化有关。具体的表现是，一方面是三四线城市人口快速流失，同时一线城市人口流入。总体上劳动力供给不足，人口老龄化。

　　仔细分析，首先从人口角度来讲，中国的人口红利已经比原先预期的提前三年结束了，从2012年开始，中国劳动力已经开始减少了。日本房价下跌，和中国一样，也是从劳动力减少开始。表现就是劳动力净减少，劳动力增速下滑。这是从劳动力供给的角度来说。

　　其次，从人口流动的方面来讲，农村人口流到城市人口已经减少了，农村现在基本上没有什么年轻人了。农村人进城少了的话，连租房需求都会下降了。所以人口对房地产价格的影响主要就是两个方面，一个是劳动力供给不足，人口老龄化，一个就是人口流动。

　　第三个理由是从资产的角度，房地产作为资产价格的一种，隶属于实物资产。2011年三季度可以看成是实物资产（对应虚拟资产）价格的趋势性拐点，首先是黄金价格出现大幅回落，之后铜铝、钢铁、煤炭等价格也纷纷回落，并扩大到艺术品/高档白酒等子行业，大量实物资产的价格都往下跌了。

　　下跌的原因，因为整个债务水平过高，产生去杠杆的需求。去杠杆的过程就会引发价格下跌。

　　第四是从债务的角度分析。债务增长必然会牵扯到利率，债务规模越大，还本付息压力就越大，利率越高，资产价格越低；反之，利率越低，资产价格越高。现在对购房者来说，房价越高，则负债越高。

　　2008年以后，中国经济整体负债率进入加速上升阶段，总负债/GDP从2008年的197%升至2013年三季度的286%，其中企业部门负债/GDP从85%升至121%，金融部门非存款负债/GDP从62%升至88%，政府部门负债/GDP从31%升至43%（其中地方债以官方公布的10万亿计算），居民部门负债/GDP从18%升至35%。