[产业园区规划]投资产业园区：最低30万元投资起步

　　政策鼓励凸显商机

　　据陈俊介绍，相对住宅型楼市和商业地产，投资产业园区具有以下几个优势：

　　一是，产业园区不属于“新国八条”调控范围内，投资方式更加灵活；

　　二是，现在国家鼓励发展区域经济，而兴建产业园区属于国家鼓励的范畴内，且各地方政府对产业园的投资建设还有多方面的政策优惠，如减免税收等；

　　三是，利润较高，以转租为例，现在很多产业园区的初始租赁价格很低，甚至是零租金。当产业园区发展起来后，其厂房或者办公室的租赁价格会相应提高。投资者可以赚取较高的利润。若是投资者选择购买产业园区部分房产，等产业园区发展起来后，房产将会升值十几倍，甚至上百倍。如无锡某产业园区，2011年初刚刚建成，仍以从事转租的投资者为例，该产业园区初始阶段对外的租金是0.5元/平方米/月，而且与承租方一签就是5年的合同，到2012年初，该产业园区的租金已经上升至2.2元/平方米/月，承租方即投资客，一平方米就能赚1.7元/月。

　　四是，投资额相对较低，绝大多数的产业园区比较偏远，房价相对市区内便宜很多。以湖州市为例，市区工业物业平均价格约三四千元/平方米，而周边产业园区中平均价格约为几百元/平方米。

　　商圈经济拉升回报率

　　除此以外，陈俊还介绍，很多人只是看到投资产业园区这一个生意，其实这背后隐藏一个更大商机——商圈经济。以浙江义乌小商品城为例，最初建立的时候，小商品城只是一个位于义乌郊外的商城，但是现在当初荒芜之地已经变成了一个巨大的商圈，同时使得商城及周边地区物业的“身价”飙升了上百倍，给当初的投资商带来了巨大回报。据上海高力物业顾问有限公司调查数据显示，若产业园区经过发展可形成商圈，投资者在产业园区上每投资1元钱，至少可以得到30倍的回报。

　　正是因为看到这点，不少浙商纷纷从商业地产撤出，而转向产业园区。

　　30万元投资起步

　　陈俊介绍，投资产业园区有很多种方式，对于中小投资者而言，最佳投资方式有两个，一是转租；二是购置，等到时机成熟再销售(www.cyoNe.com.cn/)。前者的好处是，投资回报较快，可能几个月就能看到效益，但是利润空间未必大；后者的好处是，投资回报高，但是投资时间可能较长，有时要等上几年的时间，而且投资额也较大。

　　如果投资者选择转租环节，其最低投资额30万元即可，以三线城市淄博的产业园区为例，初始租金约0.5元/平方米/月，租期最短也要5年，30万元大约可以承租1万平方米。

　　如果投资者选择购买相应物业，最低投资额约120万元，仍以淄博为例，一平方米的初始售价约两三百元，投资者大约可购买几千平方米的物业，拥有年限至少20年。

　　两大风险不可忽视

　　据本刊记者调查了解，该生意有两个风险非常值得关注：

　　第一，升值时间和空间。虽然前文说过无锡某产业园区的租金大约一年的时间就上涨了4倍多，但是并非所有的产业园区租金都能在这么短时间内上涨那么高。据了解，近半数的产业园区大约第三年的时候才会出现升值现象，部分则需要等待更长的时间。

　　第二，产业园区的发展。很多地方都在大力兴建产业园区，但是受当地产业发展以及其他因素的制约，产业园区可能最终难以发展起来。如果投资失误，损失巨大。

　　“五看”评估投资价值

　　据业内相关人士介绍，评估产业园区是否具有投资价值，主要有以下几个指标：

　　1. 看地点。首选国家鼓励发展区域经济范围内的城市，次选东部城市，第三选南部城市，第四选中西部城市。

　　2. 看时间。建成时间超过3年，且招商情况不佳的产业园区，谨慎投资，因为在当地政府鼓励之下，3年的时间尚未发展起来，未来不容看好。

　　3. 看产业。新建产业园区承担的主产业是否是当地政府鼓励的产业，或是当地的支柱产业，若不是，建议谨慎投资。

　　4. 看规划。新建产业园区周边是否有一些市政规划，或者房产公司的投资计划，时限最好不要超过3年。